House prices, lending standards, and the macroeconomy

Abstract

I study the link between house prices, lending standards, and aggregate over-investment in housing. I develop a model of the housing market where the credit market is affected by asymmetric information. Selection is towards less creditworthy borrowers. Asymmetric information coupled with deadweight costs of default can create endogenous boom-bust cycles in house prices. I show that lending standards are loose and the incentives for less-than-creditworthy borrowers to apply for a loan are particularly strong, first, when future house values are expected to be high, which leads to high leverage of borrowers; and second, when safe interest rates are low, which implies low costs of borrowing. However, there are strong nonlinearities in the relationship between borrowing incentives and economic fundamentals. The results shed light on incentive mechanisms that can help explain the developments in the U.S. housing market in the early 2000s. They also imply that loose monetary policy can have a direct impact on the stability of the housing market through the cost of borrowing and the opportunity cost of housing investment.

Tässä tutkimuksessa käsitellään asuntojen hintojen, luottoehtojen ja ylivelkaantumisen yhteyksiä makrotalouden kannalta. Tulokset perustuvat teoreettiseen malliin, jossa rahoitusmarkkinoihin vaikuttaa epäsymmetrinen informaatio lainanhakijoiden tuloriskin suhteen. Velallisiksi valikoituu kotitalouksia, jotka eivät ole luottokelpoisia suuren tuloriskin vuoksi. Epäsymmetrinen informaatio yhdessä maksuhäiriöiden tehokkuustappioiden kanssa voi mallissa synnyttää endogeenisia syklejä asuntojen hintoihin. Tutkimuksessa osoitetaan, että lainanantajien luottoehdot ovat erittäin löysät ja suuririskisten lainanhakijoiden kannustimet hakea asuntolainoja ovat erityisen voimakkaat tilanteessa, jossa asuntojen tulevien hintojen odotetaan olevan korkeita ja korkotaso on matala. Tämä johtaa kotitalouksien korkeaan velkaantumisasteeseen. Talouden perustekijöiden ja kannustinvaikutusten välinen suhde on kuitenkin voimakkaan epälineaarinen, jolloin kohtuullinen korkotaso ja asuntojen hintojen maltillinen nousu eivät väistämättä aiheuta kotitalouksien ylivelkaantumista, vaan voivat päinvastoin johtaa asuntovelallisten keskimääräisen tuloriskin pienentymiseen. Nämä tulokset auttavat ymmärtämään velkaantumisen kannustimia, jotka johtivat osaltaan Yhdysvalloista alkunsa saaneeseen asunto- ja rahoitusmarkkinakriisiin 2000-luvun puolivälin jälkeen. Tulokset viittaavat myös siihen, että rahapolitiikalla on suoria vaikutuksia asuntomarkkinoiden vakauteen lainojen korkomarginaalien ja velkaantumisen vaihtoehtoiskustannusten kautta.