Asuntorahoituksen trendit Suomessa vuosituhannen vaihteen jälkeen

Abstract

Suomen asuntomarkkinat ovat pysyneet tällä vuosituhannella vakaina ja välttyneet vakavilta, pitkäaikaisilta häiriöiltä. Asuntorahoituksen trendit ovat vuosina 2000–2020 kuitenkin osittain kasvattaneet kotitalouksien velkaantumiseen ja asuntomarkkinoihin liittyviä riskejä sekä rahoitusjärjestelmän että kansantalouden kannalta. Kotitalouksien velkaantuneisuus suhteessa tuloihin on kaksinkertaistunut vuosituhannen vaihteen jälkeen. Uudet asuntolainat ovat suurentuneet, lainojen takaisinmaksuajat pidentyneet ja euriborkorkoihin sidotut lainat yleistyneet, mikä on kasvattanut kotitalouksien korkoriskiä. Lisäksi suuret taloyhtiölainat, niiden pitkät lyhennysvapaat ja vuokratontit ovat yleistyneet etenkin uusissa osakeasunnoissa ja muuttaneet asuntorahoituksen ja asumismenojen rakennetta. Korkotason lasku ja lainamarginaalien kaventuminen ovat pienentäneet luottolaitosten tuottoja. Haavoittuvuuksien kasvu edellyttää kotitalouksilta, sijoittajilta ja luottolaitoksilta taloudellisia puskureita riskien toteutumisen varalta.

Asuntorahoituksessa on Suomessa samanaikaisesti monia vahvuuksia, jotka ovat tukeneet rahoituksen edullisuutta ja hyvää saatavuutta eri käyttötarkoituksiin. Rahoitusolojen keventyminen ja Suomessa toimivien luottolaitosten hyvä luottokelpoisuus ovat pitäneet asuntorahoittajien oman varainhankinnan ja niiden välittämän rahoituksen pitkään edullisena. Asuntorahoituksen saatavuus on parantunut pitkällä aikavälillä, ja uusien lainojen ehdot ovat keventyneet. Myös luottolaitosten välinen kilpailu asuntolaina-asiakkaista on osaltaan alentanut uusien asuntolainojen marginaaleja, jotka ovat kansainvälisesti vertaillen poikkeuksellisen alhaisia. Asuntovelkaisten kotitalouksien velanhoitokyky on pysynyt pääosin hyvänä, eikä asuntorahoituksesta ole aiheutunut luottolaitoksille merkittäviä luottotappioita. Sekä lainanottajien että luottolaitosten riskinkantokykyä on viime vuosina vahvistettu ja luottolaitosten lainanantokykyä ylläpidetty makrovakauspolitiikan sekä muun sääntelyn ja valvonnan keinoin.

Erot kotitalouksien velkaantuneisuudessa ja asuntojen hinnoissa ovat kasvaneet Suomen sisällä. Väestö, asuntorakentaminen ja asuntokauppa ovat kaupungistumisen myötä painottuneet yhä enemmän pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin. Asuntovelat ovat suurimmat ja kasvaneet eniten pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa, missä asunnot ovat kysytympiä ja kalliimpia kuin muualla Suomessa. Asuntomarkkinoiden alueellinen eriytyminen alkoi voimistua vuoden 2009 taantuman jälkeen. Asuntojen reaalihinnat nousivat 2010-luvulla vain suurimmissa kaupungeissa ja pääosin laskivat muualla. Viime vuosina runsas uudisrakentaminen kasvukeskuksissa on osaltaan hillinnyt asuntojen hintojen kysyntävetoista nousua. Myös korjausrakentamisen tarve on lisääntynyt asuntokannan ikääntyessä. Asuntokauppa ja asuntorakentaminen ovat alttiita suhdannevaihteluille. Globaali finanssikriisi ja koronakriisi vähensivät asuntokauppaa tilapäisesti myös kasvukeskuksissa.